Удивить украинского потребителя сногсшибательным проектом недвижимости с каждым годом становится все сложнее. Девелоперы, работающие в условиях жесткой конкуренции, изо всех сил пытаются сделать будущий проект привлекательным и максимально прибыльным.
Однако справиться в одиночку со всеми вызовами рынка становится все сложнее, поэтому многие девелоперы обращаются за помощью к компаниям-консультантам, перекладывая на их плечи формирование эффективной концепции проекта. О том, что необходимо для успешной реализации проектов недвижимости, насколько важен аутсорсинг для девелопера, а также о том, почему ряды отечественных девелоперов неизбежно поредеют корреспонденту ЛIГАБiзнесIнформ рассказала генеральный директор украинского представительства компании "Knight Frank" Ярослава Чапко.
Из реализованных Вашей компанией объектов в Украине наибольшее количество припадает на склады и производства. Почему ставка делается именно на этот сегмент?
Так сложилось, что компания имеет большой опыт именно в сегменте складской недвижимости. В России по объему сделок мы держим порядка 70% рынка. В Украине сегодня это один самых неразвитых сегментов. Соответственно спрос на услуги консультантов в этой отрасли достаточно высокий. Также не стоит забывать, что складские комплексы - достаточно специфический вид бизнеса, который требует определенных знаний и навыков, позволяющих правильно учесть потенциальный спрос и формат будущих объектов.
Если у офисов достаточно широкая география потребителей, то складскую недвижимость потребляет определенный сегмент. Поэтому девелопер должен четко понимать, для кого и с какой целью он строит склад и будет ли у него в будущем возможность сдать его в аренду или выйти из проекта по желаемой доходности. К тому же у этого сегмента более низкая доходность по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости.
А какая на сегодня доходность в складском сегменте?
Доходность зависит от формата склада. В принципе, в Европе считается хорошей доходность на уровне 5-6%, у нас она сейчас выше 10%. Тем не менее, девелоперы осторожно входят в этот сегмент, поскольку у них есть возможность реализовывать более доходные проекты. При этом нельзя не отметить, что для долгосрочных инвестиций это один из самых низкорисковых активов, поскольку благодаря долгосрочным договорам аренды он гарантирует стабильные денежные потоки на протяжении довольно долгого периода.
На цивилизованных рынках, как правило, присутствуют долгосрочные контракты от 7 лет и выше. Поэтому, логистические комплексы приобретаются институциональными инвесторами и держатся в портфеле, как низкорисковый актив.
А офисный сегмент представляет интерес для компании?
Конечно, присутствие в нашем портфеле большого количества складских проектов не означает, что мы ограничиваемся только этим видом недвижимости. Сегодня существует достаточно большой дефицит качественных офисных объектов. Практически все офисные проекты, которые должны были выйти на рынок в 2007 году, выйдут на рынок с опозданием. А на них существует высокий спрос. Действительность такова, что компании готовы уже сегодня подписывать предварительные договора аренды на 2008 год - начало 2009 года, чтобы "застолбить" желаемую площадь под аренду.
С жилыми объектами Вы работаете?
Мы работаем как с городским жильем класса "бизнес" и "элит", так и с загородной недвижимостью. У нас сейчас в работе есть несколько коттеджных городков. Один из них представляет собой целый город-спутник, который разместится на земельном участке в 450 га по Житомирскому направлению. Это будет многоформатный проект, где покупатель сможет выбрать себе дом как в эконом-, бизнес-, так и элит-классе. Сейчас идет согласование отдельных элементов концепции.
А насколько сейчас целесообразно девелоперам выходить с загородными проектами бизнес-класса? На сегодня заявлены амбициозные проекты в ценовом диапазоне $200-250 тыс. с насыщенной инфраструктурой и т. д.? Окажутся ли востребованными более дорогие коттеджи?
Начнем с того, что на сегодня на рынке нет достаточного предложения коттеджей бизнес-класса. Предлагаемые застройщиками городки во многом проигрывают главным образом из-за того, что девелоперы стараются как можно быстрее построить жилую часть. Это позволяет им максимизировать свои экономические выгоды. При этом для большинства проектов характерно недостаточное внимание к объему и уровню инфраструктуры.
Кроме того, развитая инфраструктура и жизнедеятельность городка требует профессионального управления. У многих игроков рынка сейчас большие проблемы с поиском оператора, который будет управлять этой инфраструктурой. Так что цивилизованные форматы на рынке коттеджной недвижимости еще только начинают развиваться. Киевляне готовы будут переезжать за город, но только при условии, если им обеспечат комфортные условия проживания.
Где выгодней застройщику работать: на рынке городского или загородного жилья?
Для каждого сегмента рынка недвижимости присущи свои риски и своя доходность. В настоящее время как проекты городского жилья, так и загородного приносят хорошую доходность девелоперам. Просто городское жилье быстрее окупается, в то время как коттеджные городки имеют более длительные сроки реализации, которые начинаются от 3,5 лет.
"Knight Frank" ограничивается столичным рынком или Вы работаете и в регионах?
География проектов нашей компании не ограничивается только рынком Киева. Мы активно работаем в Харькове, Днепропетровске, Крыму, Одессе. Это проекты торговых комплексов, профессиональных складов, офисных центров, жилья. Кроме того, у нас появились предложения о развитии территорий под базы отдыха, горнолыжные курорты на Западной Украине. Хочу отметить, что потенциал развития рекреационной недвижимости здесь колоссальный, главное правильно его реализовать.
В целом же, рекреационный бизнес интересный и довольно рентабельный. Его доходность соизмерима с гостиничными комплексами. Но по сравнению с офисными и торговыми центрами, сроки окупаемости рекреационной недвижимости значительно выше.
А кто претендует на осваивание закарпатских земель?
В основном реализовать подобные проекты хотят украинские девелоперы, но с обязательным привлечением международных компаний-консультантов. Данный вид бизнеса очень специфичен, и уже на стадии разработки концепции такого проекта мы всегда рекомендуем начинать поиск профессионального оператора, имеющего международный опыт.
Как Вы считаете, девелоперские ряды и дальше будут пополняться? И как вообще можно оценить работу украинских девелоперов?
Как и в каждом сегменте рынка, есть этап быстрого роста рынка и этап укрупнения. Сейчас очень многие компании, называющие себя девелоперами, располагают только земельными участками. При этом они имеют в запасе или один реализованный проект небольшого масштаба, или вообще не имеют опыта реализации и профессиональной команды.
Я думаю, что в ближайшее 2-3 года рынок структурируется: часть компаний пройдут этап слияний и поглощений с целью укрупнения этого бизнеса, часть, как не жаль об этом говорить, уйдут с рынка. Уже сегодня заявленные проекты становятся крупнее, а объемы инвестиций для их реализации составляют сотни миллионов долларов. Потянуть в одиночку такие глобальные проекты не каждому девелоперу по силам, поэтому количество этих компаний на украинском рынке очень резко уменьшится.
Этап бесконтрольной застройки мелкими объектами уже прошел. Сегодня заявлены проекты площадью по 100-200-500 тыс. кв. м. Для того, чтобы их реализовать, у компании должен быть серьезный опыт и мощная финансовая база.
Сравнивая работу компании во многих других странах мира, можно ли сказать, что в каких-то странах работать легче и удобнее?
Имея команду профессионалов "легко и удобно" работать в любой стране, Конечно работа каждого офиса имеет свою специфику, которая связана с уровнем развития рынка недвижимости, законодательной базы, экономической среды региона и т. д. Рынки Европы уже довольно развиты. Там сформирован имидж консультанта, девелопера, четко разграничены обязанности каждого, существуют стандарты профессиональной деятельности.
В Украине рынок достаточно молодой и развивается пока хаотично. Все этапы девелоперского проекта украинские игроки стараются максимально покрыть собственными силами, в то время как на Западе многие процессы отдаются на аутсорсинг специализированным компаниям. Наши же девелоперы стараются максимально реализовать проект своими силами, т. е. держат большой штат аналитиков, юристов, специалистов, согласовывающих документацию, самостоятельно продают, сдают в аренду реализованные проекты. Для Запада это не типично. Но мы к этому придем, и очень скоро.
Неужели девелоперы готовы будут переложить часть функций на чужие плечи, ограничив себя в дополнительной прибыли?
Учитывая развитие рынка недвижимости, у них не останется другого выхода. Рано или поздно они сядут и посчитают, во сколько им обходится содержать штат сотрудников, не принимающих ежедневного участия в реализации проекта, и придут к выводу о неизбежности аутсорсинга. Учитывая, что за последние полгода зарплаты специалистов в этом секторе выросли в 2-3 раза, экономически более целесообразным становится нанять специализированную компанию-консультанта, чем проводить самостоятельные исследования или надзор за проектом.
Необходимо также отметить, что опыт специалистов девелоперских компаний зачастую базируется на собственных ошибках, в то время как внешние консультанты используют накопленный международный опыт. Сегодня на рынке очень большой спрос на профессиональных менеджеров проектов, консультантов, маркетологов, концептологов. Нового притока кадров нет. Кроме того, как ни печально, но в Украине ни один вуз не готовит специалистов таких профессий, нет и соответствующих курсов.
Ваша компания оказывает также агентские (риелторские) услуги. Насколько дороже быть клиентом компании "Knight Frank", чем какой-либо другой украинской компании? Можно ли выделить принципиальные моменты, которые отличают Вас от других?
У нас несколько другой подход к формированию ставки комиссионных, чем во многих агентствах недвижимости. Такого стандарта, как 5% от стоимости продаваемого объекта, у нас нет. У нас принципиально другой поход к формированию цены на наши услуги. Мы не ограничиваемся только показом объекта, что типично для многих сегодняшних компаний. В нашу задачу входит оказание всего комплекса услуг: дать рекомендации, где размещать рекламу, как лучше достигнуть целевой аудитории, сопровождение сделки, отстаивание каких-то условий договора и т. д.
Кроме этого, мы берем комиссионные не с покупателя, а с продавца. Это значительная деталь, которая отличает международных консультантов от украинских агентств недвижимости. На всех цивилизованных рынках услуги консультанта оплачивает продавец. В Украине пока все наоборот, кроме того, непонятно за что платит покупатель агентству.
Как Вы относитесь к законопроекту "О риелторской деятельности"?
Положительно. Риелторская деятельность, во-первых, должна лицензироваться, во-вторых, строго регулироваться. То состояние, в котором находится сектор риелторских услуг тяжело назвать идеальными. Эта деятельность должна приобретать более цивилизованные формы. Ведь сейчас, по-сути, брокерством занимаются все кому не лень, никакого лицензирования нет, законодательная база отсутствует, а уровень многих риелторов оставляет желать лучшего, даже в такой части как элементарное умение вести разговор и не хамить человеку, с которого они получают комиссионные.
Много ли украинцев обращается к Вам за помощью в приобретении недвижимости за рубежом? Чем люди интересуются, во что предпочитают вкладывать деньги?
Интерес к зарубежной недвижимости есть, и очень большой. Ведь цены там намного привлекательней. Сейчас колоссальным спросом пользуется жилая недвижимость в Болгарии. Двухкомнатные апартаменты на берегу моря, сданные "под ключ" с полной меблировкой, можно купить по цене однокомнатной квартиры в Киеве. Сложно отказаться от таких заманчивых предложений. Растет также число украинских покупателей на недвижимость в Испании, Лондоне.
На Ваш взгляд, какой сегмент рынка наиболее привлекателен в среднесрочной перспективе?
Я думаю, что при профессиональном подходе все сегменты будут привлекательными. Все будет зависеть от того, когда и в каком формате реализовывать проект, а также немаловажным критерием успешности является качество созданного объекта. Уверена, что в офисном секторе большое будущее за бизнес-парками. Это интересный, новый формат для нашего рынка, где создано все, чтобы удовлетворить любые потребности работающего человека. В бизнес-парках крупные компании смогут снимать под свои нужды целые здания. К тому же арендная ставка там может быть существенно ниже, чем в офисных помещениях в центре города.
Как Вы относитесь к той ценовой конъюнктуре, которая сложилась на рынке жилой и коммерческой недвижимости?
На рынке всегда действует один закон - закон спроса и предложения. Пока у нас не появится достаточного количества предложения, цены будут расти, и удивляться этому не нужно. Если у нас в Киеве сдается порядка 1-1,2 млн. кв. м жилой недвижимости в год, о каком насыщении рынка можно говорить? К тому же спекулятивная составляющая в сделках по-прежнему присутствует, пусть и в более скромных объемах, чем раньше. К сожалению, другой альтернативы сохранить свои сбережения, у граждан пока нет. Так что сегодня существуют все предпосылки для роста цен.