Ипотечное кредитование в сфере коммерческой недвижимости - относительно новое явление в Украине. И сейчас, на стадии зарождения коммерческой ипотеки, среди игроков украинского рынка недвижимости существуют различные мнения относительно данного продукта, его преимуществ, недостатков, перспектив и т.д. В данной статье мы попытаемся разобраться, что же такое коммерческая ипотека (в некоторых банках - бизнес-ипотека), каковы базовые условия такого кредитования, какие ипотечные программы существуют в украинских банках. В процессе подготовки статьи мы обращались за комментариями к руководителям соответствующих департаментов банков, международным консультантам и юристам.
Во многих странах Западной и Восточной Европы, Северной и Южной Америки, где ипотека является давним инструментом привлечения финансовых ресурсов, широко распространен такой продукт, как ипотека коммерческой недвижимости. В Украине коммерческая ипотека начала свою историю всего 2,5-3 года назад, когда рынок жилой ипотеки стремительно наращивал свои темпы и объемы. Тогда руководство некоторых банков пришло к выводу, что нужен качественно новый продукт в сфере кредитования коммерческой недвижимости. По словам Руслана Спивака, начальника отдела разработки продуктов и маркетинга для малого и среднего бизнеса в ОТР Bank, где была разработана одна из первых программ «Коммерческая ипотека», «в ходе создания продукта у нас появилась абсолютно инновационная для украинского банковского рынка идея - мы решили, что при анализе возможности выдачи кредита прежде всего будем оценивать доходность объекта недвижимости, предлагаемого в залог банку, и в меньшей степени анализировать финансовое состояние клиента».
Так что же такое коммерческая ипотека? По словам основных игроков рынка, это кредит, который выдается на покупку коммерческой недвижимости под залог приобретаемого имущества. При этом объект коммерческого назначения может приобретаться как с целью развития собственного бизнеса, так и для сдачи площадей в аренду. Но следует отметить, что в украинских банках нередко смешиваются понятия коммерческой ипотеки и коммерческого кредитования (проектного финансирования, инвестиционного кредитования и т.д.). Такая путаница происходит, в частности, из-за того, что суть операции коммерческой ипотеки (кредит на приобретение недвижимости с предоставлением объекта кредитования в залог) нередко лежит в основе программ коммерческого кредитования, уже много лет существующих практически во всех банках Украины. Поэтому необходимо помнить, что, в отличие от коммерческого кредитования, коммерческая ипотека не связана с кредитами, предоставляемыми в девелоперских целях (в целях финансирования реализации проекта). Кроме того, как отмечает Людмила Комашко, начальник управления продуктов департамента малого и среднего бизнеса «Райффайзен Банк Аваль», «предметом коммерческой ипотеки выступает недвижимость, которая может аккумулировать доход, а также предусматривает наличие рынка аренды (иными словами, в случае возникновения серьезных проблем с бизнесом заемщика эту недвижимость можно сдать в аренду). Таким образом, мы предоставляем клиенту кредит без анализа его бизнеса, оценивая только принадлежащую ему недвижимость. Существует нежилой фонд, который не может выступать в качестве залога по этой программе (к примеру, нежилые помещения, которые довольно сложно сдать в аренду, или же рынок аренды на такие объекты очень низок). В этом случае мы предлагаем клиентам другую программу - «Инвест-кредит на развитие бизнеса», - которая предусматривает анализ бизнеса клиента».
В основном банки исходят из того, что целевой аудиторией коммерческой ипотеки являются физические лица, которым необходимо помещение для развития малого или среднего бизнеса.
Коммерческая ипотека дает возможность банкам минимизировать свои риски, ведь помещение, приобретенное в кредит, будет эксплуатироваться и приносить доход. Таким образом, очевидно, из каких средств будут производиться платежи, как вернуть деньги в банк в случае дефолта заемщика, а следовательно, в коммерческой ипотеке нет проблем, типичных для залога жилых помещений, связанных с выселением и последующим размещением граждан, проживающих в отчуждаемой недвижимости.
Сейчас украинский рынок коммерческой ипотеки только начинает развиваться. Руслан Спивак отмечает: «Украина идет с отставанием, как, собственно, и в экономическом развитии вообще, но сегодня ипотека остается одним из основных активов, в который направляются потоки капитала. Инфраструктуру украинского рынка и качество предложения на нем пока еще трудно сопоставлять с рынками Западной и даже Восточной Европы. Это выражается, в первую очередь, в том, что объектов коммерческой недвижимости высокого класса в Украине пока еще очень мало, и в ближайшие годы, несмотря на большое число анонсируемых проектов, их количество будет недостаточным».
На сегодняшний день, по словам экспертов, программа «Коммерческая ипотека» очень хорошо соотносится с экономическим развитием страны. То есть, чем больше появляется частного капитала и инициативы в развитии бизнеса, тем больше потребность в недвижимости коммерческого назначения, соответственно, возрастает и спрос на подобные кредиты.
Количество украинских банков, оказывающих подобные услуги, пока невелико, но, как отмечает Евгений Калашник, начальник отдела методологии кредитных продуктов АКБ «Укрсоцбанк», «банки, входящие в ТОП - 20, предоставляют эту услугу в том или ином виде. Гораздо сложнее обеспечить приемлемую стоимость кредита, ведь ставка по кредиту - один из главных критериев для клиента в процессе принятия решения. Поэтому основные игроки на рынке коммерческой ипотеки - это банки, имеющие возможность привлекать ресурсы по приемлемой цене».
Схема ипотеки коммерческой недвижимости
По словам специалистов, сделки в сегменте коммерческой ипотеки во многом схожи со сделками ипотеки жилья. В обоих случаях список разрешительных документов практически одинаков, почти всегда требуется первоначальный взнос (об исключениях см. в разделе «Программы украинских банков»), действуют одни и те же процедуры оценки приобретаемого объекта и доходов заемщика и т.д.
Списки необходимых документов можно найти на сайтах банков, предоставляющих такие услуги.
Приобретаемая коммерческая недвижимость оценивается банком, прежде всего, с точки зрения доходности и ликвидности. Так, к примеру, получить деньги на покупку офисного здания класса А, уже имеющего сформированный пул арендаторов, нетрудно. С кредитами на покупку недвижимости более низкой категории ситуация не настолько однозначна и варьируется в зависимости от особенностей деятельности банка. Рассказывает Руслан Спивак: «По продукту «Коммерческая ипотека» мы разделили целевую недвижимость на категории. В основу категоризации легли два основных параметра - месторасположение и класс недвижимости. Следует отметить, что при определении категорий мы старались учесть особенности украинского рынка и охватить как можно более широкий спектр недвижимости. Но основной логикой продукта остается то, что приобретаемый (закладываемый) объект должен приносить доход достаточный для того, чтобы покрывать платежи по кредиту. Таким образом, если помещение неликвидно, оно вряд ли пройдет соответствующую банковскую процедуру».
Евгений Калашник также отмечает, что «успешный бизнес может функционировать не только в офисе класса А. Подобно растущему ребенку, который адекватно выглядит в одежде по возрасту и размеру, развивающаяся компания
нуждается в офисе, соответствующем масштабам и концепции бизнеса. Кстати, часто по прошествии некоторого времени компании «вырастают» из своего офиса, каким бы просторным и совершенным он ни казался на момент приобретения. В нашей стране компании растут очень динамично. Не стоит забывать, что чем выше класс недвижимости, тем она дороже. По нашему мнению, приобретаемый офис должен работать и создавать условия для развития бизнеса - ситуация, в которой бизнес диктует выплату долгов за огромный и дорогой офис, в корне неправильна. И, наконец, с уверенностью можно сказать, что офисы класса А составляют пока очень незначительную часть от общего объема офисных помещений, поэтому ни нам, ни заемщикам не стоит на них замыкаться».
Украинские банки предлагают такие формы погашения долга, как аннуитет (равные денежные платежи, выплачиваемые через определенные промежутки времени в счет погашения полученного кредита, займа и процентов по нему), с начислением на остаток, гибкий график, досрочное погашение займа без дополнительных комиссий и т.д.
Программы украинских банков
Сейчас в Украине действует немало программ ипотечного кредитования для покупки коммерческой недвижимости, но при этом существуют разногласия, касающиеся наполненности продуктов. В данном разделе статьи мы рассмотрим несколько банковских программ, непосредственно являющихся продуктами коммерческой ипотеки.
Программа «Бизнесипотека» в «Альфа-Банк»
«Бизнесипотека» - это кредит, предоставляемый «Альфа-Банком» субъектам малого и среднего бизнеса для приобретения объектов недвижимости с целью расширения либо ведения нового бизнеса. Целью «Бизнесипотеки» является также улучшение условий бизнеса (например, покупка офиса или увеличен» площадей под офис). Расширение бизнеса предусматривает увеличение торгового оборота за счет приобретение торговых площадей либо покупку не движимости для сдачи в аренду; ведение нового бизнеса возможно за счет приобретения помещения парикмахерской, автомойки, отеля и т.д.
По словам Игоря Гончара, руководителя Дирекции по операциям с недвижимостью «Альфа-Банка», Украине программы кредитования с на званием «Бизнес-ипотека» (или «Виз» сипотека») развиваются недостаточно качественно и быстро по сравнению соседними восточноевропейскими странами. Из-за отсутствия необходимого опыта и непонимания сути бизнес-ипотеки происходит подмена понятий, приводящая к возникновению странных симбиозов продуктов ипотеки и классического кредитования, как то - с проектным финансированием, инвестиционными программами, финансированием затрат на строительно-монтажные работы и т.д. В нашем банке «Бизнесипотека» - это относительно новая, но весьма перспективная программа, разработанная Департаментом малого и среднего бизнеса, условия которой отличаются от программ кредитования корпоративных клиентов».
Как показала практика, наибольшая часть сделок по данной программе совершается с субъектами малого и среднего бизнеса торговой отрасли, немногим меньше - с предоставляющими услуги и производителями.
Базовые условия
Срок кредитования составляет от 3 месяцев до 15 лет. Игорь Гончар отмечает: «Если субъект малого и среднего бизнеса заранее оговаривает, что подходящее помещение необходимо приобрести именно сейчас, и может погасить долг в течение ближайших 3 месяцев, подтвердив это реальными поступлениями (скажем, за счет денежной выручки по контракту или продажи иного объекта недвижимости), то банк не предусматривает за это никакой дополнительной комиссии или штрафа».
Сумма кредита - от S5 тысяч до $3 миллионов. Ставка варьируется от 12% до 14% в инвалюте в зависимости от собственного участия клиента и сроков. Есть проекты, не предусматривающие такого участия (до $100 000). Выдача кредитов возможна как наличными, так и по перечислению.
Срок рассмотрения заявки (оценка финансового оборота клиента и приобретаемой недвижимости) - 5 рабочих дней.
Ипотека коммерческой недвижимости
Коммерческая ипотека, или бизнес-ипотека, является кредитованием субъектов хозяйствования под залог недвижимости коммерческого или промышленного назначения и составляет большую часть украинского рынка ипотечного кредитования.
Кредитование субъектов предпринимательской деятельности под залог недвижимого имущества осуществляется банками или иными финансовыми учреждениями, которые, согласно законодательству, имеют право на предоставление кредитов (займов). Для привлечения потенциальных заемщиков банки зачастую сотрудничают с агентствами недвижимости, роль которых может ограничиваться поиском клиентов либо предусматривает всю предварительную подготовку для заключения ипотечного договора (оценка объекта недвижимости, предварительная проверка платежеспособности заемщика и т.д.). Кроме того, в связи с существованием законодательного требования о страховании предмета ипотеки к процессу кредитования зачастую привлекается и «своя» страховая компания, которая предлагает, соответственно, «наиболее выгодные» условия. В данном случае субъекту хозяйствования приходится самому выбирать наиболее выгодную для себя схему ипотечного кредитования, предварительно и самостоятельно оценив реальную стоимость ипотечного кредита, предлагаемого тем или иным банком. Такая ситуация, к сожалению, не может способствовать развитию рынка ипотечного кредитования в Украине.
Именно отсутствие единых стандартов и наличие множества противоречий и несогласованностей законодательных норм обуславливает непрозрачность схем кредитования, применяемых на практике. По большому счету, существующие на сегодня законодательные акты, которые регламентируют вопросы ипотечного кредитования, не только не содействуют его развитию и усовершенствованию, а, наоборот, часто приводят к сложностям его практического применения. Приведем несколько ярких примеров из законодательства, свидетельствующих о его несовершенстве и наличии существенных противоречий в регулировании порядка ипотечного кредитования.
В ч.1 ст. 575 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК) ипотека определена как отдельный вид залога. При этом Законы Украины «Об ипотеке» и «О залоге» по-разному регулируют вопрос касательно того, может ли право аренды выступать предметом залога. Статья 5 Закона Украины «Об ипотеке» предусматривает, что право аренды недвижимого имущества может выступать предметом ипотеки. А вот статья 49 Закона Украины «О залоге» посвящена вопросам залога имущественных прав, не предусматривает такого предмета залога, как право аренды, а допускает возможность залога лишь права требования как отдельного вида имущественных прав. Здесь мы имеем дело с несогласованием норм, которое нередко вызывает трудности при их практическом применении. В частности, некоторые нотариусы не признают права аренды в качестве предмета ипотеки и отказываются заверять подобные ипотечные договора. Такую позицию они объясняют тем, что право аренды, согласно ГК, не является имущественным правом, поэтому не может отчуждаться и, соответственно, передаваться в ипотеку. Предметом ипотеки может быть право застройки чужого земельного участка (суперфиций), которое, в отличие от права аренды, может быть продано или иным способом отчуждено третьим лицам.
Кроме того, законодательством четко не определены особенности такого предмета ипотеки, как объект незавершенного строительства, который предусмотрен Законом Украины «Об ипотеке». Единственным условием для предоставления такого объекта в ипотеку, согласно ст. 5 указанного закона, является документальное подтверждение ипотекодателем его права на получение им в будущем соответствующего достроенного объекта. Изменения, внесенные в декабре 2005 года в ГК, предусматривают возможность заключения договоров с объектом незавершенного строительства на основании зарегистрированного права собственности на такой объект. В связи с этим ГК предусматривает, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, осуществляет также регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для строительства объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. К сожалению, на практике данная норма не действует, и регистрирующие органы зачастую отказывают в регистрации права собственности на «недострой». Поэтому остается оперировать объектами незавершенного строительства через их определение как строительных материалов.
Приведенные выше примеры являются лишь малой частью существующих на сегодня трудностей в сфере коммерческой ипотеки, обусловленных несогласованностью норм различных нормативных актов, прямо или косвенно регулирующих операции на рынке ипотечного кредитования.
Татьяна Завязун, юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры»
Программа «Кредит на приобретение коммерческой недвижимости» в «Надра Банке»
По словам Валентины Волошко, и.о. директора департамента продаж малому и среднему бизнесу «Надра Банка», «кредит на приобретение коммерческой недвижимости -достаточно актупьный для многих предпринимателей вопрос. В связи с большим количеством заявок от клиентов данное направление в начале 2006 года было выделено как самостоятельное. За первые пять месяцев 2007 года, исходя из потребностей клиентов, максимальная сумма кредита была увеличена до $500 тысяч и срок кредитования продлен с 10 до 15 лет».
Оформить кредит по данной программе можно, сделав взнос в размере 10% от стоимости объекта. Кредит предоставляется в евро, долларах США и гривне. Допускается отсрочка погашения кредита до полугода.
Базовые условия
По словам Валентины Волошко, «кредит на приобретение коммерческой недвижимости может получить предприниматель или юридическое лицо, чей бизнес стабильно развивается и действует на рынке не менее 6 месяцев. Предприниматель, который берет кредит на покупку коммерческой недвижимости в «Надра Банке», получает также юридическую поддержку».
Срок принятия решения и оформления кредита - 5 дней (при кредите до $100 тысяч) и свыше 5 дней, если он составляет более $100 тысяч.
Программа
«Коммерческая ипотека» в ОТР Bank
Кредиты предоставляются частным предпринимателям, физическим и юридическим лицам с фактическим сроком существования бизнеса больше 12 месяцев, имеющим стабильный доход, достаточный для погашения суммы кредита и процентов по нему. Ипотечные кредиты выдаются на покупку коммерческой недвижимости, ее ремонт, а также на развитие бизнеса (приобретение оборудования, пополнение оборотных средств и т.д.).
Кроме того, можно получить кредиты на погашение текущей задолженности в другом банке (рефинансирование), что позволит клиенту уменьшить кредитную нагрузку.
Базовые условия
Сумма кредита составляет от 5 тысяч до 1,5 миллиона евро. Рассказывает Руслан Спивак: «По программе «Коммерческая ипотека» клиент может получить до 1,5 миллионов евро - все зависит от качества и категории помещения».
Собственный взнос клиента составляет 30%.
Максимальный срок кредитования - 10 лет, ставка - от 11% в иностранной валюте, 17% - в гривнах. Руслан Спивак отмечает, что «сегодня некоторые банки уменьшают размер собственного участия клиента до 0% и необоснованно удлиняют сроки кредитования, а это определенный риск, поскольку рынок недвижимости